Категории использования земель и ВРИ

Все земли в Российской Федерации в соответствии с описанием и правилами их использования подразделены на семь категорий:

• земли населенных пунктов;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земли в черте городов, посёлков и сел. Они считаются наиболее подходящими для строительства жилых домов, так как для этого и предназначены. В пределах поселений более развита инфраструктура, относительно доступно подключение коммуникаций. Однако и цена на участки будет выше.

Но даже в этих районах при возведении частного дома потребуется учитывать вид разрешённого использования.

Предназначены для сельского хозяйства — выращивания злаковых и овощей, под сады и виноградники. На них же пасут скот, заготавливают сено. В водоёмах, окруженных сельхозучастками, занимаются рыболовством и разведением рыб. Сельскохозяйственные земли используются как в промышленных целях, так и для личных или фермерских хозяйств, например, садовые и огородные участки.

Ранее строительство частных домов на этих землях дозволялось только в районах, предназначенных для садоводства. С марта 2022 года появилась возможность построить дом для помощи в развития фермерского хозяйства. Действуют ограничения: высота дома до 3 этажей и площадь до 500 квадратных метров, при этом площадь под постройкой не должна превышать 25% от общей площади надела. Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ) следует зарегистрировать заранее.

Но окончательное решение о возведении домов остается за региональными властями. Например, в Ленобласти запрещено сооружать и эксплуатировать жилые дома на сельхозугодьях, чтобы избежать мошенничества.

Указанные территории обычно оказываются за пределами поселений и не предназначены для жилых домов.

К ним относят:

1. земли промышленности — служат для размещения промышленных предприятий и вспомогательных сооружений;
2. земли энергетики — подходят для сооружения различных типов электростанций, а также для хранения ядерных и радиоактивных отходов;
3. земли транспорта — через них прокладывают автомобильные и железнодорожные пути, строят вокзалы, морские и речные порты, аэропорты, аэродромы, взлётно-посадочные полосы и строения, необходимые для транспортной эксплуатации;
4. земли связи, радиовещания, телевидения, информатики — на них размещают здания организаций, предоставляющих услуги теле- и радиовещания, интернет и спутниковую связь;
5. земли для обеспечения космической деятельности — на них располагаются космодромы и объекты для обеспечения их деятельности;
6. земли обороны и безопасности — эксплуатируются для нужд Министерства обороны РФ, сюда же относят пункты пропуска через государственную границу и прилегающие к ним зоны;
7. земли иного специального назначения.

Чаще всего такими районами распоряжаются федеральные, региональные или муниципальные органы власти. Для участков, находящихся в частной собственности, устанавливаются ограничения при эксплуатации.

Места, имеющие особое ценное значение для государства. Ценность и значение подразделяются на природоохранные, научные, историко-культурные, эстетические, рекреационные или лечебно-оздоровительные.

К природным ценностям относят национальные и природные парки, дендрарии, заповедники и памятники природы. В состав рекреационных входят детские и спортивные лагеря, турбазы, пансионаты. Историко-культурное значение имеют памятники культуры, археологические раскопки и места захоронений.

На этих землях установлен особый режим эксплуатации. Стройка жилых домов происходит только после одобрения соответствующих органов государственной власти. Для его получения потребуются положительные заключения от экспертов уполномоченных организаций.

К ним относятся сами леса и участки для их восстановления — прогалины, просеки, места гари и вырубки. Также сюда входят дороги, болота, каменистые россыпи, если они расположены внутри данной категории. Земли лесного фонда принадлежат государству и не продаются. В лесах можно добывать древесину или охотиться, а строить дома или промышленные предприятия нельзя.

Согласно определению Земельного кодекса РФ к ним относят местность, на которой расположены поверхностные воды — моря, реки, пруды, озера, болота и водохранилища. Полоса суши около берега — водоохранная зона. Она включает в себя береговую линию и полосу.

Границы береговой линии зависят от размеров водоёмов. Для рек и озер она высчитывается по среднему уровню воды за несколько лет. У водохранилищ и прудов для расчета применяют нормальную высоту поверхности при наполнении. Морская береговая линия часто зависит от линии отлива.

Вдоль береговой линии будут находиться места для общего пользования, иначе говоря, береговая полоса. Её ширина обычно 20 метров. Если береговая полоса относится к рекам и ручьям, чья протяженность менее 10 км, то она сокращается до 5 метров.

Участки в пределах береговой полосы принадлежит государству. Выкупить их в частную собственность не получится. Любое строение будет признано незаконным, а затем снесено.

За береговой полосой всё еще находится водоохранная зона. Однако тут допускается возводить дома. Но стройка и последующее проживание не должны засорять водоём. Следовательно, требования при строительстве будут строже, чем на землях поселений. В первую очередь это касается соблюдения санитарных норм. К примеру, сброс сточных вод в водоем запрещен.

Размер водоохранной зоны у морей будет различаться у разных водоёмов. При этом у морей она достигает 500 метров, у озёр и водохранилищ — 50 метров, а у рек и ручьёв варьируется и зависит от протяженности реки или ручья:

• до 10 км — 50 метров;
• 10-50 км — 100 метров;
• свыше 50 км — 200 метров.

Так как в районах населенных пунктов есть водоемы, все ограничения, связанные с водоохранными зонами, будут действовать и там. Если водоём является источником питьевой воды, то вокруг него будет защитная санитарная зона. Стройка домов в таких местах не дозволяется или значительно ограничивается на основании действующих норм.

Узнать, попадает ли надел в водоохранную или санитарную зоны, можно, заказав выписку из ЕГРН или воспользовавшись публичной кадастровой картой

Земли, находящиеся в собственности государства. Ими распоряжаются федеральные, региональные или муниципальные органы власти.

В земли запаса могут войти наделы, не используемые по целевому назначению. Например, участок выделялся под ИСЖ, а вместо него возвели магазины, гаражи или парковку.

Земли резерва эксплуатируются с ограничениями и не предоставляются гражданам до тех пор, пока не будет изменена категория. Поэтому для строительства дома потребуется перевести участок из категории запаса в землю поселений.

На основании действующего законодательства допускается перевод одной категории земли в другую. Для каждой действуют свои правила и исключения. Например, земли лесного фонда и сельхозугодий можно перевести в другие, если на этой местности будут обнаружены культурно-исторические ценности или утверждено изменение границ населенного пункта.

Как правило, меньше всего проблем возникает с переводом земель запаса. Вначале следует узнать, кто распоряжается землёй. После чего придется обратиться в администрацию с ходатайством.

В запросе следует указать кадастровый номер надела, текущую категорию земли и ту, в какую вы планируете его перевести. Также надо указать обоснование для смены и кому принадлежат права на надел. Кроме ходатайства необходимы следующие документы:

• копия паспорта заявителя;
• выписка из ЕГРН участка;
• письменное разрешение владельца надела на изменение категории.

В некоторых случаях требуется заключение экологической экспертизы.

Смена категории земель — процесс достаточно долгий. Всегда остается риск получить отказ.

У вас есть право оспорить отказ в суде, но на это также нужно потратить время и нервы.

Это характеристика, определяющая правила эксплуатации земельного надела. На её основании можно сажать плодовые деревья, сооружать здания или разводить скот.

Вид разрешённого использования (ВРИ) обычно устанавливается муниципальными администрациями в соответствии с запланированным зонированием округа. Например, в районе, предназначенном под объекты капитального строительства (поликлиники, школы), нельзя воздвигать завод или торговый центр.

ВРИ систематизированы и внесены в классификатор приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) от 10 ноября 2020.

К настоящему моменту в классификаторе тринадцать наименований. Возможны ситуации, когда для земельного участка действуют несколько видов разрешенного использования:

• основные — собственник может без согласования строить садовый дом, разводить птицу;
• условно разрешённые — необходимо получать одобрение в муниципалитете или других организациях;
• вспомогательные — дополняют основные ВРИ, помогают в эффективной эксплуатации земли, к примеру, амбар для хранения зерна.

Нормы, определяющие постройку частных домов, в классификаторе размещены в разделах 2 «Жилая застройка» и 13 «Земельные участки общего назначения».

Подпункты 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», 13.2 «Ведение садоводства» определяют порядок пользования наделом.

На приусадебных участках, кроме возведения дома, позволяется разводить животных для личного использования. Выделенные земли для садоводства и ИЖС такой возможности не предполагают.

Будьте внимательны: подпункт 13.2. «Ведение садоводства» гласит, что участки под огородничество предназначены для выращивания овощей и отдыха. На них можно построить сарай, а вот дом уже нет, даже если надел расположен в черте поселения.

В классификаторе существуют подразделы 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» и 1.5 «Садоводство». Частные дома на таких землях не предусмотрены, поэтому, чтобы построить дом, потребуется сменить не только ВРИ, но и категорию земли, а для этого должно быть достаточное обоснование. Аналогичное правило работает для наделов, выделенных под огородничество, если они находятся на сельхозземлях.

Если ВРИ вашего участка не предполагает наличие частного дома, то придется его изменить. Иначе ваше готовое жилье не получится зарегистрировать.

Узнайте, приняты ли в вашем поселении правила землепользования и застройки. Когда они утверждены, процесс смены ВРИ упрощен. У вас есть возможность самостоятельно выбрать подходящий вид разрешенного использования из ранее согласованных. Для смены достаточно подать документы через МФЦ.

Сложности возникают, если нужный ВРИ относится к условно разрешенному, то есть смена возможна при соблюдении ряда условий. В этом случае решение об изменении вида использования принимает местная администрация после проведения публичных слушаний или общественного обсуждения.