...
Логотип "Строим Сами"

Участок под строительство частного дома

Земельный участок — это часть территории с определенными границами, которые отображены на картах и планах. От его характеристик зависит сложность и скорость строительства вашего будущего дома, а его расположение окажет влияние на комфорт дальнейшего проживания.

Участок — это основание вашего будущего дома, правильный выбор которого определит комфорт проживания и скорость на всех этапах строительства.

Земельный участок от выбора до подготовки к строительству
Участок от выбора до подготовки

Как выбрать участок?

Законодательство подразделяет все земли на семь категорий. Возведение частных жилых строений допускается на двух из них — зонах, отведенные для населенных пунктов и сельскохозяйственных назначений. Но категория не единственное юридическое ограничение, следующее на что необходимо обратить внимание — это назначение или вид разрешенного использования (ВРИ), поскольку он накладывает определенные ограничения.

Для сооружения зданий подходят такие ВРИ:

  •  2.1 Для индивидуального жилищного строительства. Разрешается построить коттедж и другие нежилые постройки (гараж, беседка, баня), а ещё разбить огород или сад. Однако дом должен подходить для круглогодичного проживания.
  • 2.2 Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Здесь кроме самого жилого здания допускается выращивать животных и птиц.
  • 13.2 «Ведение садоводства». На таком участке выращивают фрукты с овощами, а также сооружают жилые и нежилые строения. Однако в отличие от ИЖС дом не обязательно должен быть пригоден для постоянного проживания.

Цифра — это порядковый номер ВРИ в специальном классификаторе. С его полной версией можно ознакомиться по ссылке

Определяясь с местом будущего жилища, стоит обратить внимание на местоположение участка и инфраструктуру. Невозможность добраться до дома из-за размытой дороги или снегопада — серьезный недостаток. А во время стройки способно усложнить доставку материалов.
Участки без проведенных коммуникаций обычно дешевле, однако их проведение воды, электричества и газа занимает время и требует значительных финансовых затрат. Лучше заранее просчитать, какой из вариантов выгоднее.

Еще один фактор — шаговая доступность магазинов и аптек. Для дач, где планируется отдых только на выходных, это не имеет особого значения. Но при более длительном нахождении или постоянном проживании, такие нюансы желательно учитывать. В любом случае какие-то мелочи бывают нужны прямо сейчас, а длительная поездка из-за хлеба или аспирина не самая рациональная трата времени.

Посмотрите открытые кадастровые карты. Благодаря им получится узнать категорию и вид разрешенного использования подходящего участка, а также узнать, что расположено по соседству. Возможно, поблизости есть фермы с животными или заброшенное кладбище. Запах от животноводства не самое приятное ощущение. Если недалеко есть пустыри, лучше проверить их статус. Иначе через пару лет там может появиться промышленное производство или всё те же свинарники с коровниками.

Оцените рельеф. Чем ровнее участок, тем проще на нем стоить, сильный наклон ограничит выбор фундамента под строение. Выравнивание возможно, но требует денежных и временных затрат. Участок в низине — вода будет стоять долго при обильных осадках, таянии снега. Даже наличие деревьев может помешать стройке, а чтобы их спилить снова придется потратить время и деньги
Перед приобретением желательно знать какой грунт находится в зоне постройки — его характеристика влияет на выбор фундамента для здания.

Приобретение участка

Ипотека на землю

Прежде всего внимательно изучите предложения банков. Если выбранный вами участок не подойдет под их условия, то вам откажут. Следовательно, проще подобрать участок под требования банка, чем банк под землю. Стоит учитывать, что часто процентная ставка выше, чем на кредиты под квартиры. К общим требованиям банков-заемщиков можно отнести возраст от 21 до 75 лет, стаж работы от года. Если нет возможности подтвердить доход, процентная ставка и размер первого взноса возрастут.

В настоящий момент действует несколько ипотечных программ, которые позволять взять кредит на более выгодных условиях:

  1. Льготная ипотека на ИЖС действует до 1 июля 2022 года. Подходит для покупки и строительства дома. Заемщикам из Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти доступна сумма до 12 млн руб., жителям других регионов — до 6 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — 15%.
  2. Сельская ипотека. Указанная программа действует только на сельские поселения, благодаря ей можно приобрести участок для последующего строительства. Процентная ставка — 3% годовых. Максимальная сумма кредита в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа составляет 5 млн рублей, а в остальных регионах — 3 млн рублей.
  3. Дальневосточная ипотека. Она действует во всех субъектах ДФО. Ставка по ипотеке не превышает 2%. Максимальная сумма кредита по этой программе — 6 млн рублей.
  4. Семейная ипотека. Подходит для строительства частного дома на собственном участке или на покупку земельного участка для дальнейшего строительства. При этом стройку дома должна осуществляться подрядчиками с заключением официальных договоров. Процентная ставка — 6 % годовых. Максимальная сумма кредита в некоторых регионах 6 млн рублей.

Юридические особенности

При приобретении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство следует учитывать земельный и гражданский кодексы, а также закон о государственной регистрации недвижимости. Договор купли-продажи не имеет юридической силы, если в нём указан кадастровый номер участка и его цена.

Покупка и продажа земельных участков возможна, если они стоят на государственном кадастровом учете. Если информации о участке нет в ЕГРН, то его нельзя покупать. Чтобы поставить участок на учет продавцу придется сделать межевание (определение границ участка). При этом стоит учитывать, что состоящая на учете земля не обязательно обладает определенными границами. Межевание все равно придется делать, но это уже станет вашей ответственностью после приобретения.

Перед покупкой покупателю, который планирует позднее построить дом, надо узнать категорию земли и вид разрешенного использования участка. Под строительство домов подходят земли, которые относятся к следующим категориям: садоводство, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ). В последнем случае важно, чтобы участок относился к землям населенного пункта. Эти данные можно посмотреть в документах продавца (свидетельство о регистрации права собственности, кадастровый паспорт) и выписке из ЕГРН. Если участок относится к другой категории, то строительство запрещено, пока категория земли не будет переведена в нужную. На этот процесс придется потратить лишнее время, силы и деньги. Кроме того, стоит воспользоваться открытой кадастровой картой на сайте Росреестра и проверить не относится ли ваша предполагаемая покупка к землям с особыми условиями использования. В этом случает возвести любую постройку будет сложно.

Для передачи участка не обязательно иметь отдельный акт приёмки-передачи, достаточно, если это указано в договоре.

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса. Для Росреестра и МФЦ потребуются следующие документы:

  1. Паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо.
  2. Три договора купли-продажи. Один экземпляр договора для Росреестра, два других вернутся к участникам сделки с отметкой о регистрации.
  3. Также надо оплатить госпошлину в размере 350 рублей. Квитанцию об оплате прикладывать к другим документам необязательно. Однако если денежные средства еще дошли или проверка оплаты невозможна по техническим причинам, то квитанцию лучше предъявить
  4.  Приложить заполненное и подписанное заявление о переходе прав на недвижимость. Его можно скачать на сайте Росреестра.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса в обязательном порядке происходит в двух случаях:

  1. При продаже доли в праве собственности на земельный участок.
  2. Если собственник — ребенок или лицу, ограниченно или полностью недееспособному.

Нотариус может оформить сделку, когда стороны в этом заинтересованы. Он удостоверит их дееспособность, подтвердит права владельца.

При подаче пакета документов в Росреестр переход права собственности должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих дней, в МФЦ — 9 рабочих дней. Заверенные нотариусом договоры регистрируются быстрее: при подаче пакета документов в бумажном виде в течение 3 рабочих дней, а при подаче документов в электронном виде — на следующий рабочий день.

Договор считает недействительными, если был заключен на основании поддельных документам (паспорт, право собственности и т.д.). Также договор можно оспорить, если он был заключен с нарушением закона, например, участок был в совместной собственности.

Подготовка участка к строительству дома

В редких случаях территория подходит под застройку сразу после приобретения, чаще всего необходимо выполнить предварительные работы.

Для начала составьте список всех построек, которые планируется разместить на участке. Кроме дома, это может быть баня, гараж или навес для автомобилей, клумбы, грядки или теплица также учитывают. Следом отмечают расстояние между всеми запланированными объектами.

При этом важно не забыть о коммуникациях. Работы по проведению электричества с водопроводом должны быть завершены перед началом стройки.

Если есть строения, которые не будут использоваться, их надо снести. Для вывоза строительного мусора, как и доставки материалов понадобятся подъезды для крупной техники. Наличие дорог (даже грунтовых) очень важно, при их отсутствии придется своими силами прокладывать проезд. Что опять же потребует временных и материальных затрат.

Растительность (деревья, кустарники) в зоне застройки придется убрать. А пни выкорчевать.

Перед выбором вида основания можно поинтересоваться, какие фундаменты у соседских домов. Однако остаются риски — ваш состав почвы отличается в худшую сторону или грунтовые воды расположены ближе к поверхности.

Поэтому перед закладкой фундамента рекомендуется провести инженерно-геологические исследования. Это актуально, когда грунт привозной, а также при подозрениях на проблемную или неоднородную почву. Подобные экспертизы актуальны при планах на возведение массивных сооружений или дома с цокольным этажом.

Если участок находится в низине и с него долго уходит вода, то кроме инженерно-геологических исследований потребуется сделать дренаж и отсыпку.

Перед началом строительных работ желательно поставить ограждение, это поможет уберечь материалы от воровства.

Дата публикации: 05.09.2023 г.
Поделиться в соцсетях!
Один комментарий
  1. Наталья 04.12.2023 в 18:06 - Ответить

    Полезный сайт! Столько нового узнали для себя. Применим при строительстве дома.

Оставить комментарий

Статьи по теме
Go to Top
Серафинит - АкселераторОптимизировано Серафинит - Акселератор
Включает высокую скорость сайта, чтобы быть привлекательным для людей и поисковых систем.